阴阳八封一玄间猜生肖:持续上升的风险,未来应如何化解？

　　自上周个人住房公积金贷款利率宣布下调0.25个百分点以后，多个城市接连跟进落地，5年期以上首套房利率降至2.6%，多项政策给房地产市场带来积极影响。

　　在上海，记者走访发现，随着住房公积金贷款利率下调，二手房成交量增长明显，根据上海市房地产交易中心数据显示，下调个人住房公积金贷款利率后的首个周末，二手房日均网签成交量超过1000套。多家房地产中介门店的经纪人告诉记者，近期客户咨询量大幅度上升，看房意愿也在持续走高。

　　上海浦东新区某房地产经纪机构总监 陈辉：政策出来之后和政策出来之前对比的话，浏览量上浮了20%左右，带看量上浮了30%左右。

　　业内人士表示，新政对二手房市场有不小的刺激作用，特别是“以小换大”的改善型需求，近期增加明显。

　　上海某房屋交易服务中心高级经理 黄海建：这一周的成交，数据增长是非常显著的。置换的一些客户，他可能把一两套房子去换一套大房子，就是置换链的一个打通。

　　不仅是二手房市场表现抢眼，新房市场的活跃度也不断提升。在北京，近期不少新房项目的咨询量、线下到访量也出现明显增大，部分项目到访量较新政前增长了近一倍。最新数据显示，上周北京新建商品房网签1394套，成交面积约10.78万平方米，环比均上涨明显。‌在北京大兴的一个售楼处记者看到，前来咨询购房的客户就有不少。

　　北京市大兴区某商品房项目销售经理 秦梦瑶：有很多客户第一时间的话给我们销售打电话，核算住房公积金贷款利率。今天就有30组客户会到现场来跟我们去聊。

　　北京市民 付先生：实际上我总共能省将近10万元钱。

　　截至目前，已有上海、深圳、广州、武汉等多个城市明确下调了住房公积金贷款利率。业内人士表示，随着政策效果的持续释放，将在一定程度上继续刺激刚需和改善型住房需求。

　　清华大学房地产研究中心主任 吴璟：4月份以来，以住房公积金优化调整措施为主体，中央到城市继续出台了一系列支持住房市场的措施。那么随着这些支持措施效应继续显现，与此前整体的政策框架能够形成合力，对于刚性和改善型住房需求释放，会发挥进一步推动作用，继续巩固房地产市场企稳的这样一个良好的态势。

　　细化调整住房公积金政策 激发楼市活力

　　除了下调住房公积金贷款利率，近期不少城市也对住房公积金进行了进一步的优化调整，通过支持灵活就业人员缴纳住房公积金、优化住房套数认定标准、提高二套房贷款额度等方式，来降低购房成本，进一步激发楼市活力。

　　近日，上海、沈阳等地明确，将个体工商户、自由职业者等灵活就业人员，纳入住房公积金缴存范围，灵活就业人员原则上也可享受“多孩家庭公积金贷款支持政策”等多重权益。

　　上海市民 付智源：不限户籍，更灵活了。可以根据自身需求缴纳钱数，政策更人性化了。

　　沈阳住房公积金管理中心资金筹集部部长 李晓研：现在我们是零门槛的进入，执行的标准是最低210元缴存，最高是6888元，无论什么样收入的灵活就业人员，都可以选择一个适合他的标准来缴。按照新政策，一旦工作发生变化，账户资金转移也十分方便。灵活就业人员转为单位在职职工的，可将个人住房公积金账户转移至单位；到外省市就业的，可以按规定办理异地转移接续。

　　中指研究院常务副院长 黄瑜：现在市场的灵活就业人员的数量是越来越多，通过公积金的缴纳政策优化，扩大了这部分人群公积金的覆盖，那么对于这部分人群的购房保障也提供了很好支持，有利于促进他们的购房需求，促进住房消费方面也是很重要的一个支持。

　　而在湖北武汉，前不久也对住房公积金贷款政策进行调整，将第二套个人住房公积金贷款最高额度从100万元提高至120万元，与首套房保持一致。

　　武汉市民 吴先生：二套房的公积金还能跟首套一样去办理贷款，接到这个消息的第一时间就跟家里人商量，在这个机会上买房还是比较好的。

　　青岛、长春则明确加大对多子女家庭购房的支持力度，针对第二次使用住房公积金贷款且生育抚养二孩及以上的多子女家庭，将贷款额度上浮40%。

　　山东省青岛市住房公积金管理政策研究处 王绍磊：针对我市缴存公积金的多子女家庭，在所购住房区(市)内购买家庭第二套自住住房的申请公积金贷款时，可以按首套房认定，享受相应的贷款优惠政策。

　　此外，各地还通过延长贷款年龄上限大力释放改善型住房需求。北京、西安、昆明、青岛已将贷款到期年龄上限普遍延长至男性68岁、女性63岁，与国家渐进式延迟退休政策协同适配，还贷期限多延长了3年，有助于持续降低贷款成本。

　　清华大学房地产研究中心主任 吴璟：那么这些政策的结合，就意味着住房公积金缴存人不仅可以享受到更低利率的贷款，以及相对更宽松的申请的条件，更低的利率，更高的额度，就意味着缴存人从住房公积金贷款中得到的实惠就更多，反过来对他们住房消费需求的支持力度也会更大。

　　多地积极推进现房销售 支持政策不断完善

　　记者近期在各地采访中还发现，河南、湖北、山东等地正在积极推进现房销售试点，相关配套支持政策也在不断完善。

　　近日，河南信阳发布政策，明确提出在中心城区新出让地块推行现房销售，成为近期全国首个明确全面落实现房销售的城市。而在湖北荆门，这个正在进行现房销售试点的售楼处里，记者看到，不少购房者正在咨询。不同于预售，购房者只能看到样板间，这个售楼处里，购房者签约前就可以看到竣工后的实体房屋，可以全面了解住房真实情况和小区配套设施现状。

　　荆门市民 董琴：小区配套的话还是非常成熟的，不仅得房率高，还可以享受购房补贴，更重要的是不同于过去的期房，我现在买就直接装修入住。

　　作为湖北唯一现房销售试点的城市，荆门今年4月首批试点项目入市以来，市场反应积极，签约率超过九成。

　　湖北省荆门市住房和城市更新局 彭正新：从拿地到开工仅1.5个月，从开工到竣工仅1年，实现“拿地即开工”“交房即办证”“所见即所得”，更好满足群众购房需求。

　　住房城乡建设部在部署今年工作任务时，曾明确强调，要“大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管”。根据中指研究院监测数据，截至目前，全国已有超过30个省(市)试点了现房销售及出台相关支持政策。

　　北京在2021年首次在集中土地拍卖中，就已明确设置现房销售面积的环节，经过2到3年的开发，2024年已经有项目陆续上市销售。在湖南，则明确提出要用好用足房地产调控政策工具箱，优化现房销售试点。山东则表示，将现房销售与住房公积金政策相结合，购买现房申请住房公积金贷款的，最高贷款额度可提高10%以上。江西多地则延长了现房销售项目土地出让金缴纳期限，同时对购房者进行契税补贴。

　　中指研究院常务副院长 黄瑜：我们不断推进建立房地产的发展新模式，现房销售也是一个很重要的内容。对于购房者来说能够降低购房风险，对于房地产企业也提出更高的要求，从户型设计、相关配套等方面，促进房地产企业不断打造出更好的房子，也符合国家现在大力推行建造好房子的要求。

　　(总台央视记者 杨潇 谭振华 聂启星 徐之昊 胡翔)